HOUSING LOAN PROCESS AND DOCUMENTATION - हाउसिंग लोन का प्रोसेस एंड डॉक्यूमेंटेशन

PROCESS FOR HOUSING LOAN AND DOCUMENTATION

हाउसिंग लोन का प्रोसेस एंड डॉक्यूमेंटेशन

दोस्तों में एक फाइनेंसियल कंसल्टंट एंड इन्वेस्टमेंट एडवाइजर के तौर पे काम करता हु। भारत में हाउसिंग लोन के लिए क्या प्रोसेस हे और क्या डाक्यूमेंट्स प्रोवाइड करना होता हे उसके बारे में बात करेंगे।

इंडिया में जिस इंफ्रास्ट्रक्चर का विस्तार हो रहा हे और लोगो की आमदनी बढ़ रही हे उसी तरह से लोगो के खर्चे भी बढ़ रहे हे। उसी खर्चो में से एक खर्चा हाउसिंग लोन का इन्सटॉलमेंट भी हे जो की हर महीने में सबको चुकाना पड़ता हे। दोस्तों हर किसी का सपना होता हे की हमारा भी एक अपना खुदका घर हो। और उसी घर के सपने को पूरा करने के लिए हाउसिंग लोन की जरुरत पड़ती हे। ज्यादातर लोगो की समस्या ये होती हे की हाउसिंग लोन कैसे मिलेगा, क्या डाक्यूमेंट्स लगेंगे, प्रोसेस क्या हे, कितना रेट लगेगा.... इसमें कंफ्यूज होते हे। हर किसीको एक जैसा इंटरेस्ट रेट चाहिए, सबको कम इंटरेस्ट रेट चाहिए। मगर ऐसा होता नहीं दोस्तों। हर किसी की प्रोफाइल के हिसाब से और उसकी प्रॉपर्टी के हिसाब से और बैंक टू बैंक भी रेट ऑफ़ इंटरेस्ट अलग अलग होता हे। नॉर्मली हाउसिंग लोन में रेट ऑफ़ इंटरेस्ट 8% से लेके 15% तक होता हे। किसको कितने इंटरेस्ट रेट पे हाउसिंग लोन मिल सकता हे उसके कुछ एक्साम्पल देख लेते हे।

रिज़र्व बैंक ऑफ़ इंडिया की गाइडलाइंस के अनुसार कोई भी व्यक्ति अपनी इनकम का 60% ही EMI में दे सकता हे। EMI मतलब EVERY MONTH INSTALLMENT होता हे। जैसे की अगर किसीकी इनकम 20000 रूपया हर महीने आती हे तो उसका 60% होता हे (20000*60/100 = 12000 ) 12000 रूपया। तो उसका इन्सटॉलमेंट 12000 से ज्यादा नहीं हो सकता। अगर व्यक्ति नौकरी करता हे तो उसको 6 महीने का पगार स्लिप देना होता हे। 6 महीने की नेट सैलरी को प्लस करना होता हे फिर उसको 6 से डिवाइड करना होता हे उसके बाद उसका 60% जो आएगा उतना ही कोई व्यक्ति EMI दे सकते हे। और अगर कोई व्यक्ति बिज़नेस करता हे तो उसको 3 साल का इनकम टैक्स रिटर्न देना होता हे। उसका कैलकुलेशन कुछ इस तरह से होगा। ३ साल के नेट इनकम को पहले ऐड करना हे उसके बाद उसको 36 से डिवाइड करना होता हे। तो हमको 1 महीने की इनकम मिल जाएगी। उसके बाद उसका 60% जो आएगा उतना EMI दे सकते हे। 

दोस्तों पैसा कितने सालो में डबल होगा उसके लिए मेने रूल ऑफ़ 72 के बारे में ब्लॉग लिखा हे। अब EMI का कैलकुलेशन कैसे करते हे वो बताता हु। वैसे तो EMI कैलकुलेशन के लिए बहोत सारे कैलकुलेटर मोबाइल के प्लेस्टोरे में अवेलेबल हे मगर हम डायरेक्ट भी उसका कैलकुलेशन कर सकते हे। वो परफेक्ट अमाउंट नहीं मिलेगा मगर आसपास का अमाउंट जरूर मिल जायेगा। जैसे 72 से इंटरेस्ट रेट को डिवाइड करने से ये पता चलता हे की पैसा कितने सालो में डबल होगा वैसे ही इंटरेस्ट रेट को 1. 83 से डिवाइड करने से फ्लेट इंटरेस्ट मिलता हे। जो बैंक आपको इंटरेस्ट रेट देती हे वो REDUCING रेट होता हे। यानि की जैसे जैसे EMI देते जायेगे वैसे आपका इंटरेस्ट कम होते जायेगा। जो EMI आप बैंक को देते हे उसमे प्रिंसिपल का पोरशन भी होता हे और इंटरेस्ट का पोरशन भी होता हे। जो इंटरेस्ट का पोरशन होता हे वो धीरे धीरे कम होते जाता हे। एक उदाहरण लेते हे....... 

मान लीजिये की १० लाख का लोन लेना हे और 8% रेट ऑफ़ इंटरेस्ट हे। तो 15 सालो के लिए EMI कितना होगा?

8 (इंटरेस्ट रेट) / 1. 83 = 4. 37 

1000000 * 4. 37 / 100 = 43700 ( यानि की 43700 एक साल का ब्याज होगा)

43700 *15 साल = 655500 (टोटल 655500 रुपया ब्याज हे जो लगभग 15 सालो में जायेगा)

तो, 1000000 (प्रिंसिपल लोन अमाउंट) + 655500 इंटरेस्ट = 1655500 (प्रिंसिपल + इंटरेस्ट)

तो, 1655500 / 180 महीना (15 साल * 12 महीना = 180 महीना) = 9197 EMI 

यानि की 10 लाख का 8% के हिसाब से 15 साल के लिए EMI लगभग 9197 रूपया होगा। 

अगर कोई अपना इनकम टैक्स रेगुलर फाइल नहीं करता, या उसके पास बिज़नेस का करंट अकाउंट नहीं हे, या बिज़नेस का लाइसेंस नहीं लिया हे तो उसे इंटरेस्ट रेट ज्यादा मिलने की संभावना हे। 

अगर किसीने नया बिज़नेस स्टार्ट किया हे, या उसके बिज़नेस को 3 साल नहीं हुआ हे तो उसे ज्यादा इंटरेस्ट रेट पे हाउसिंग लोन लेना पड़ेगा। 

बहोत सारे नेगेटिव प्रोफाइल हे जिसमे ज्यादा इंटरेस्ट रेट पे लोन लेना पड़ता हे। जैसे की टेलरिंग इनकम (टेलरिंग इनकम जिसमे कोई पेपर वर्क नहीं हे), ट्यूशन इनकम, पार्लर इनकम, जिसको कैश में सैलरी आती हे, ट्रांसपोर्ट बिज़नेस (जिसमे पेपर वर्क नहीं हुआ हे), कंस्ट्रक्शन इनकम।

अगर किसीने पहले से लोन लिया हे और टाइम पे EMI नहीं भरा हे उसे हाउसिंग लोन मिलना मुश्किल हे। और अगर मिलता भी हे तो ज्यादा इंटरेस्ट रेट पे लोन लेना पड़ेगा। 

अब डाक्यूमेंट्स क्या चाहिए वो देखेंगे। नॉर्मली जो डाक्यूमेंट्स चाहिए वो कुछ इस तरह से हे।

1. पैनकार्ड और आधार कार्ड (पति और पतनी दोनों के) - हाउसिंग लोन लेने के लिए एक लेडीज को-एप्लिकेंट जरुरी हे। अगर किसी की शादी नहीं हुई हे तो उसकी मदर को को-एप्लिकेंट लेना पड़ेगा। 
2. लास्ट ६ महीने का पगार स्लिप। (अगर बिज़नेस हे तो 3 साल का इनकम टैक्स रिटर्न। 
3. बिज़नेस लाइसेंस (अगर बिज़नेस हे तो)
4. बैंक स्टेटमेंट पिछले 1 साल का 
5. कंपनी का पहचान पत्र (अगर नौकरी करते हे तो)
6. कंपनी अप्पोइन्मेंट लेटर (अगर नौकरी करते हे तो)
7. फॉर्म 16 पिछले २ सालो का (अगर नौकरी करते हे तो)
8. GST सर्टिफिकेट (अगर बिज़नेस हे तो)
9. GST रिटर्न पिछले 1 साल का (अगर बिज़नेस हे तो)
10. रेसिडेंस एड्रेस प्रूफ लेटेस्ट 
11. पति और पतनी दोनों के पासपोर्ट साइज फोटो 
12. प्रॉपर्टी मास्टर फाइल (ये बिल्डर से मिलता हे जिसमे आप घर खरीद रहे हे)
13. सेल फॉर एग्रीमेंट (ये भी बिल्डर से लेना पड़ता हे 

अब हम पूरा प्रोसेस देखेंगे 

सबसे पहले ऊपर बताये गए सारे डाक्यूमेंट्स प्रोसेसिंग फीस के चेक के साथ बैंक में सबमिट करवाना होता हे। बैंक फाइल को सिस्टम में लॉगिन करती हे और प्रोसेसिंग फीस का चेक डिपाजिट करती हे। अगर प्रोसेसिंग फीस का चेक बाउंस होता हे तो लोन रिजेक्ट हो जाता हे। तो इस बात को ध्यान में रखना जरुरी हे की किसी भी हालत में प्रोसेसिंग फीस का चेक बाउंस न होने पाए। अगर किसी भी रीज़न से लोन रिजेक्ट होता हे तो प्रोसेसिंग फीस वापस नहीं मिलता, प्रोसेसिंग फीस नॉन रिफंडेबल होता हे। बंक आपका पुराना रेकॉर्ड चेक करती हे सिबिल की साइट से। अगर उसमे सब ठीक रहता हे तब बैंक आपके ऑफिस या बिज़नेस प्लेस पे विजिट करती हे। बैंक वाले आपके बिज़नेस प्लेस पे विजिट करके आपके बिज़नेस के बारे में जानने की कोसिस करते हे, उसको पर्सनल डिस्कशन भी कहते हे। जब पर्सनल डिस्कशन ठीक से हो जाता हे तब बैंक आपका रेजिडेंस एंड बिज़नेस वेरिफिकेशन भी करवाती हे। 

जब ये सब ठीक रहता हे तब जो प्रॉपर्टी आप खरीद रहे हो उसका लीगल, टाइटल , वैल्यूएशन बैंक करवाती हे। लीगल एंड वैल्यूएशन का चार्ज भी देना पड़ता हे। जब लीगल एंड वैल्यूएशन का रिपोर्ट आ जाता हे तब फाइल सैंक्शन हो जाती हे। बैंक सेल डीड का 85% लोन ही हाउसिंग लोन में देती हे। उसके ऊपर का अमाउंट एक्स्ट्रा वर्क में मिलता हे। एक्स्ट्रा वर्क में ठीक से समझाता हु। 

मान लीजिये की आप 1000 SQUARE फीट का फ्लैट खरीद रहे हे जिसका मार्किट वैल्यू 2000 रूपीस पर स्क्वायर फ़ीट हे। तो फ्लैट की टोटल मार्किट वैल्यू 2000000 रुपये (2000 * 1000 = 2000000) हुई। और आपको लोन भी 2000000 रुपये चाहिए। मगर जिससे आप प्रॉपर्टी खरीद रहे हे वो प्रॉपर्टी के पेपर 1200 रुपये पर स्क्वायर फ़ीट बनाने वाला हे। यानि की पेपर 1200000 रुपये (1000 * 1200 = 1200000) के बनेगे। तो 

आपका लोन मार्किट वैल्यू का 80% पास होगा। यानि की 2000000 रुपये मार्किट वैल्यू उसका 80% 2000000 *80% = 1600000. यानि की आपका लोन 1600000 रुपये पास होगा। 

आपका प्रॉपर्टी पेपर 1200000 रुपये का बनने वाला हे। तो हाउसिंग लोन के तहद 1200000 का 85% यानि की 1020000 रुपये पास होगा। बाकि का 580000 (1600000 - 1020000 = 580000) एक्स्ट्रा वर्क में पास होगा। 

एक्स्ट्रा वर्क मतलब आप अपनी प्रॉपर्टी में एक्स्ट्रा खर्च करते हे। जैसे की फर्नीचर वर्क, टाइल्स वर्क, इंटेरियर डिज़ाइन, pop वर्क...... 

बैंक एक्स्ट्रा वर्क का पेमेंट जो कस्टमर हे उसी के नाम पे इशू करतीं हे। 

एक्स्ट्रा वर्क का चार्ज 4 % तो 5% होता हे। 

एक्स्ट्रा वर्क का चार्ज बैंक में नहीं देना होता हे। जो एक्स्ट्रा वर्क बनाते हे वो उनको देना होता हे। उसके अलावा प्रोसेसिंग फीस, इन्शुरन्स का चार्ज भी देना होता हे। 

हाउसिंग लोन के रिलेटेड और भी जानकारी चाहिए तो कमेंट बॉक्स में आप पूछ सकते हे। में पूरी कोशिश करुगा जवाब देने की। 

अनुज राजपूत 

ENGLISH TRANSLATION

PROCESS FOR HOUSING LOAN AND DOCUMENTATION

 Process and Documentation of Housing Loans

 Among friends, I work as a Financial Consultant and Investment Advisor.  We will talk about the process for housing loan in India and what documents have to be provided.

 In India, the infrastructure is expanding and the income of the people is increasing, in the same way the expenses of the people are also increasing.  One of the expenses is the installment of housing loan, which has to be paid every month.  Friends, everyone dreams that we too have our own house.  And to fulfill the dream of that house, a housing loan is required.  The problem of most people is that how will get a housing loan, what documents will be taken, what is the process, how much will it cost….  Everyone needs the same interest rate, everyone needs a lower interest rate.  But this does not happen, friends.  The rate of interest varies according to everyone's profile and according to his property and also bank to bank.  In normal housing loans, the rate of interest ranges from 8% to 15%.  Let's see some examples of who can get a housing loan on how much interest rate.

 According to the guidelines of the Reserve Bank of India, any person can give 60% of his income in EMI.  EMI means EVERY MONTH INSTALLMENT.  For example, if someone's income comes to 20000 rupees every month, then his 60% is (20000 * 60/100 = 12000) 12000 rupees.  So its installment cannot be more than 12000.  If a person is salaried, then he has to give 6 months salary slip.  6 months net salary has to be plus then divide it by 6, after that 60% of that will come, as much as any person can give EMI.  And if a person does business then he has to give 3 years income tax return.  His calculation would be something like this.  You have to add 3 years of net income first, then divide it by 36.  So we will get 1 month income.  After that 60% of that can come as EMI.

 Friends, I have written a blog about the Rule of 72 for how many years the money will double.  Now I tell you how to calculate EMI.  Although many calculators for EMI calculation are available in the mobile play store, but we can also calculate it directly.  That perfect amount will not be found, but the surrounding amount will definitely be found.  Just like dividing the interest rate by 72, it shows that in how many years the money will double, similarly dividing the interest rate by 1. 83 gives flat interest.  The bank that gives you the interest rate is the REDUCING rate.  That is, as the EMI goes on giving, your interest will continue to reduce.  The EMI that you give to the bank also contains the principal's portion and the interest's portion.  The interest that is posted will gradually decrease.  Let's take an example .......

 Suppose a loan of 10 lakhs has taken and the rate of interest is 8%.  So what is the EMI for 15 years?

 8 (interest rate) / 1. 83 = 4. 37

 1000000 * 4. 37/100 = 43700 (ie 43700 will be one year interest)

 43700 * 15 years = 655500 (Total is 655500 rupees interest which will go in about 15 years).

 So, 1000000 (Principal Loan Amount) + 655500 Interest = 1655500 (Principal + Interest)

 So, 1655500/180 months (15 years * 12 months = 180 months) = 9197 EMI

 That is, EMI for 15 years would be around Rs 9197 at 8% of 10 lakh.

 If someone does not regularly file his income tax, or does not have a current business account, or does not have a business license, he is likely to get a higher interest rate.

 If someone has started a new business, or his business has not been for 3 years, then he will have to take a housing loan on a higher interest rate.

 There are many negative profiles in which a loan has to be taken at a higher interest rate.  Such as tailoring income (tailoring income with no paper work), tuition income, parlor income, salaried who is paid in cash, transport business (which does not have paper work), construction income.

 If someone has already taken a loan and has not paid the EMI on time, it is difficult to get a housing loan.  And even if you get it, then you will have to take a loan on higher interest rate.

 Now we will see what the documents require.  The documents that Normally requires are like this.

1.  PANCARD and AADHAAR card (of both husband and husband) - A ladies co-applicant is necessary to take a housing loan.  If no one is married then his mother will have to take a co-applicant.
2.  Last 6 month payroll slip.  (3 year income tax return if business.
3.  Business license (if business)
4.  Bank statement of last 1 year
5.  Company ID (if employed)
6.  Company Appointment Letter (if working)
7.  Form 16 for last 2 years (if working)
8.  GST certificate (if business)
9.  GST Return for last 1 year (if business)
10.  Residence Address Proof Latest
11.  Passport size photo of both husband and husband
12.  Property Master File (It meets builder in which you are buying house)
13.  Sale for agreement (also have to be taken from the builde

 Now we will see the whole process

 First of all the documents mentioned above have to be submitted to the bank along with the cheque of the processing fee.  The bank logs the file into the system and deposits a cheque for processing fees.  If the cheque for processing fees bounces then the loan gets rejected.  So it is important to keep in mind that under no circumstances should the cheque of processing fees be bounced.  If the loan is rejected from any reason, then the processing fee is not refunded, the processing fee is non-refundable.  Bank checks your old records from CIBIL's site.  If all is well in it, then the bank visits your office or business place.  The bank people visit your business place and try to know about your business, it is also called personal discussion.  When the personal discussion is done properly, the bank also conducts your residence and business verification.

 When all this is fine, then the bank gets the legal, title and valuation of the property you are buying.  Legal and valuation charges also have to be paid.  When the legal and valuation report arrives, the file gets analyzed.  The bank gives 85% of the sale deed in the housing loan.  The amount above that is came in extra work.  I explain properly what extra work is.

 Suppose you are buying a flat of 1000 SQUARE feet, whose market value is at 2000 rupees per square feet.  So the total market value of the flat was Rs 2000000 (2000 * 1000 = 2000000).  And you also need a loan of Rs 2000000.  But the paper from which you are buying the property is going to made at Rs 1200 per square feet for the property paper.  That is, the paper will be made of 1200000 rupees (1000 * 1200 = 1200000).  so

 Your loan will be 80% of the market value.  That is, the market value of 2000000 rupees is 80% 2000000 * 80% = 1600000. That means that your loan will pass Rs 1600000.

 Your property paper is going to be worth 1200000 rupees.  So under the housing loan, 85% of 1200000 i.e. Rs. 1020000 will be passed.  The remaining 580000 (1600000 - 1020000 = 580000) will pass in extra work.

 Extra work means you spend extra in your property.  Such as furniture work, tiles work, interior design, pop work ......

 Payment of bank extra work is made on the name of the customer.

 Extra work is charged at 4% to 5%.

 Extra work does not have to be charged in the bank.  Those who make extra work have to give it to them.  Apart from this, processing fees, insurance charges also have to be paid.

 If you want more information related to housing loan then you can ask in the comment box.  I will try my best to answer

 Anuj Rajput

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